アイギ不動産スタッフブログ

シャワー付きトイレ

2018年1月15日 

日本におけるシャワー付トイレの普及率はおよそ70%だそうです。意外と高いですね。賃貸物件でも必須の設備となりつつあります。和式トイレが時代から取り残されていることを実感します。

そのシャワー付きトイレも進化が著しく、初期の頃と比べると機能がどんどん増えています。消臭機能ももはや珍しくなく、立ち上がるとセンサーが感知して自動で流してくれる、さらにフタも自動的に開閉する等至れり尽くせり。流すためにボタンを押したり、レバーを引いたりしなくていいため、小さいお子さんが友だちの家に遊びに行って、ついつい自宅同様に流さないまま・・・、なんてことも。

ちなみにウォシュレットはTOTOの登録商標。以前にその開発ストーリーがNHKのプロジェクトXで採り上げられていましたが、一見の価値があります。

 

カーポート

2018年1月11日 

知っているようで知らない、質問されたら答えられないものはたくさんあります。例えば「カーポート」の「ポート」もその1つではないでしょうか。(「カー」はさすがに分かりますよね。)

ポートはアルファベット表記すると、Port になります。直訳すると「港」ですが、港=船が出入りする場所&停泊する場所ですから、そこから車が出入りする場所⇒カーポートなのでしょうね。

家を建てた後、エクステリアの順序として、境界へのブロックやフェンスがまず優先されます。次に敷地に砂利を敷いたり、舗装をしたり。これは歩くところや車が出入りするところが土のままだと靴や玄関が汚れやすいためです。そしてその次がカーポートでしょうか。青空駐車でも別に良さそうな気がしますが、雨が降った時の乗降や、車を洗う頻度などなどを考慮するとやっぱり欲しくなるものです。

この地域でカーポートを設置する場合、注意したいのは積雪です。多くのカタログで耐雪荷重が表記されているので、参考にしましょう。甘く見ると、カーポートだけではなく、停めていた車まで潰れてしまうので、慎重に選定しなければなりません。

この地域では風の心配はあまりしなくても良いと思いますが、それでも台風の時などは隣接地から何かが飛来するかもしれません。最低限のケアはしておきましょう。

また雨も意外に侮れません。雨樋なしのタイプのカーポートもありますが、当然敷地内に水が溜まりやすいです。屋根面積の分だけ溜まった水が垂れてくるので、そこを通るときはかえって濡れやすくなってしまったり。

そしてどうしても疎かになりやすいのが安全性。敷地から出入りする際に片側に車が一台停まっているだけで、見通しが相当悪くなります。当然、目の前の道路を通行する自動車や自転車、そして歩行者からの視認性も悪くなりますね。限られた敷地を効率よく使うためには贅沢の言えないところもありますが、出入りする方向にも配慮したいですね。

意外と早いんです。

2018年1月8日 

少し時間は経ってしまいましたが、皆様あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願い致します。

さて、以下の数字から皆さんは何を連想されますか?

 恵那市 中津川市
 A社 平均 約40日 平均 約44日
B社 平均 約25日  平均 約34日
 C社  平均 約38日  平均 約44日
まあこれだけで何のことか分かる人はいませんよね。ただA、B、C社いずれも少しだけ恵那市の方が数値が低い点では共通しています。それがヒントといえばヒントです。

答えは賃貸物件の募集開始~申込が入るまでの期間です。A、B、C社は大手の賃貸管理会社のことです。

募集開始から申し込みが入るまで約1ヵ月程度、意外と早いと思いませんか?募集開始は通常退去日の1ヵ月~1ヵ月半程度前ですから、実際の退去が終わる前に決まっていることが結構多いのです。お部屋を見ずに決められる方が半分くらいいないとこんな数字にはなりません。(申込日までなので実際の入居日までは少し空き部屋の期間があります。)

実際、いろんな方から恵那・中津川地区の空室率は低いと聞きます。お隣の多治見~瑞浪エリアと比較するとその違いは明らかとのこと。これから3月の移動の時期を控えて少しずつ賃貸市場が活発化し始めますが、ことこのエリアに関しては、空室のストックが低くて若干怖いです。買い物客はどんどんやってくるのに売るものがない状態がここ最近続いています。

蛍の光🎵

2017年12月28日 

今年の7月、パナソニックが蛍光灯の生産を2018年度末をもって終了することが公表されました。その歴史(・・・会社が軌道に乗るきっかけとなったのは、二股ソケットでした。)を考えるとき、会社の発展を支えてきた会社の顔と呼んでも差し支えないでしょう。時代の流れを感じずにはいられません。

その後継者となるのは今や当たり前となったLED照明。長寿命、省電力といいことづくめの照明器具を利用されている方も多いと思います。

このLED照明を購入する時迷われたことはありませんか? 蛍光灯を購入する際には「30W(ワット)」という単位で選んでおり、その数字がどうしても頭に残っていますから、「lm(ルーメン)」と言われても???ですね。

ではここで基本的なことをおさらいしておきましょう。ワットは消費電力の単位、つまり大きければ大きいほど明るくなりますが、電気代もその分増えます。一方ルーメンは明るさの単位で、こちらも大きければ大きいほど明るくなります。

問題は既存の蛍光灯のワット数とルーメンの関係ですが、

  • 20ワット・・・170ルーメン
  • 30ワット・・・325ルーメン
  • 40ワット・・・485ルーメン
  • 60ワット・・・810ルーメン
とされています。

これからは蛍光灯の入手が困難になります。今の内からルーメンに慣れておくといいですね。

今年のブログはこれで最後になります。来年の第1号は1月8日を予定しています。皆さんよいお年をお迎えください。

生命保険こぼれ話

2017年12月25日 

前回のブログで団体信用生命保険についてご紹介しました。死亡時しか保険金が出ないと思っていた方には、ご参考になったのではないでしょうか。

さてその死亡時以外の保険金給付の対象となる高度障害ですが、それを判断するのは誰だと思いますか?

最終的に保険金を給付するのは保険会社にはなりますが、その基となるのは主治医の診断書です。今の状態がどの程度なのか、そして回復の見込みがあるのかないのかなど、様々な観点から診断した結果を請求書類に添付し、その審査を受けます。

ということで、診断書はとても重要です。そしてこの診断書は保険会社によってマチマチで、お医者さんの言葉を借りれば「分かりやすくてスラスラ書ける」ものから「分かりにくくて時間がかかる」ものまであるとのこと。

もちろんお医者さんと診断書の相性もあるのでの一概に「この保険会社は書きやすい・書きにくい」と断じることは出来ません。しかし書いてもらう立場の大きな障害を負った人にとっては運命を左右するものなので、気分良く書いてもらえたので保険がおりた、イライラしながら書いたので保険がおりなかったというのでは困ります。

分かりやすい文章を書くクセを付ける、さらに理解しやすい図表を付けるといったことがいかに重要かよくわかります。大きなお金を扱う立場の仕事をしていると、余計にそう思います。

 

団体信用生命保険

2017年12月21日 

住宅ローンを借りられるとセットで加入することになるのが団体信用生命保険です。今年の10月からは住宅金融支援機構のフラット35でもセットされるようになりました。

団体信用生命保険は一般的に住宅ローンを借りた方に万一のことがあった時、即ち死亡した時に残債を保険金で払うものと理解されています。基本的な理解はそれで充分なのですが、それ以外にも保険金が支払われるケースがあります。

それが高度障害になったとき。保険に詳しい方でないと高度障害といってもピンとこないかもしれませんが、例えば両目が見えなくなってしまった、一定の基準を満たす症状により終身介護を必要とする状態になってしまったなどが該当します。

不慮の事故で一生働ける状態ではなくなってしまうこともないわけではありません。そういった状態でも住宅ローンの返済だけはしなければならないのではあまりにも理不尽なお話です。「高度障害」という以上、かなりハードルの高い状態を満たす必要がありますが、万一のときは周りの方に相談してみましょう。

なお金融機関によっては団体信用生命保険の特約に「三大疾病(・・・ガン、脳卒中、心筋梗塞)」を付いているものがあります。必要かどうかは各自の判断ですが、既契約の保険の見直しと併せて検討してみてはいかがでしょうか。ちなみに「九大疾病特約」が付いたものもありますよ。増えた6つの中身は、糖尿病や高血圧症なんかが含まれています。もっともただの高血圧症ではもちろんダメで、365日以上の就業不能状態継続が条件です。1年以上働けない高血圧症なんて想像できませんが、必要な方は一定数いるのでしょうね。

 

リニアが開通すると・・・

2017年12月18日 

子供の頃、リニアは正しく「未来の乗り物」でした。超電導なる言葉の響きが、よりそれを深めていました。

それからしばらくして時が流れ、ようやく実用化となりました。開通は2027年予定なので、残り10年を切りました。沿線の住民としては国家的な大プロジェクトが行われる場所に選ばれたことに大きな喜びを覚えています。

さてリニアが開通した後の未来予想図がいろいろなところで語られていますが、そのうちの1つが、「名古屋が大阪を抜く」という話です。俄かには信じられませんね。

再び子供の頃の話に戻ります。日本における人口その他さまざまな要因から、1位:東京(を含む首都圏)、2位:大阪(を含む近畿圏)、3位:名古屋(を中心とした中部圏)、という序列がありました。しかしその差が徐々に縮まってきているのです。

例えば分かりやすい指標の一つに人口があります。1985年と2015年でそれぞれ比較してみましょう。

■大阪府・・・1985年:約867万人⇒2015年:約884万人(+17万人)

■愛知県・・・1985年:約645万人⇒2015年:約748万人(+103万人)

■大阪市・・・1985年:約264万人⇒2015年:約269万人(+5万人)

■名古屋市・・・1985年:約212万人⇒2015年:約230万人(+18万人)

頭に刷り込まれた常識というのは恐ろしいもので、大阪府と愛知県、大阪市と名古屋市の差は「意外なくらい小さい」のに気付きます。またこの30年間で愛知県が大きくその人口を増やしたのに対し、大阪府は微増にとどまっています。この状況が今後も続けば逆転云々も夢物語ではなさそうです。

ただし残り10年で逆転するとは思えません。東京に本社、大阪に西日本の本社機能という体制が変わるには、東京と名古屋、名古屋と大阪の地理上の位置関係から相当難しいからです。リニアが東京⇔名古屋ということで、少しはオフィス、大型店舗に移動がみられると思いますが、現在の大阪にとって代わるほどではないでしょう。

しかし予想は予想です。いい意味で裏切られることを期待しつつ、その時を待ちましょう。

税金

2017年12月14日 

不動産というのは税金の塊です。売っても買っても税金がかかります。といってもバブル期に比べればまだ負担が軽くなった方で、昔は譲渡税の税率も高かったですし、地価税なんてものもありました。さらには住宅ローン控除も今とは比べ物にならないくらい薄い制度でした。まあ右肩上がりの時代は高コスト負担も気にならないキャピタルゲインがあったわけですが。

一般的にマイホームを土地から購入して取得する場合、代表的な税金は

  1. 登録免許税
  2. 消費税(建物のみ)
  3. 不動産取得税
この3つです。登録免許税は所有者を買主に移転する際に負担するもの。売主、買主どちらが負担しても良いのですが、一般的には買主の負担とされています。自分の名義にしてもらうのですから当然かもしれませんね。消費税は土地には課税されませんが建物にはかかります。税率は他のものと同じです。税率が上がる時は駆け込み需要がよく見られます。

さて最後に残った不動産取得税。計算方法は、「固定資産税評価額×税率(・・・土地やマイホームは3%)」です。この税金は都道府県が課税主体となりますが、「忘れた頃」にやってくることが多いです。というのもまず名義が変わってから、その情報が都道府県の担当部署に伝わった後で、事務処理が行われるからです。

「忘れた頃」にやってくる理由はほかにもあります。新築の建物の場合、そもそも「評価額」がありませんから、そこから始めなければなりません。土地ももともとの分譲地ならともかく、田んぼや畑を転用したり、山林を造成したりと価値が大きく変動した場合は評価額を改めて算出する必要があります。つまり「納税額(の計算根拠となる評価額)が出るまでに時間がかかる税金」なのです。

不動産取得税は土地にも建物にも課税されます。住宅、特にマイホームは様々な税制上の特典がありますが、ゼロになることはあまりありません。マイホームに関する精算を終え、ようやく落ち着いたころにこっそりと届きますので皆さん注意して下さい。

サンマと田舎暮らし

2017年12月11日 

有名な落語のネタの1つに「目黒のサンマ」というのがあります。内容は割愛しますが、江戸時代の庶民文化を瞬時に理解できるネタですので、興味のある方は是非ネットで情報収集して下さい。

サンマは「秋刀魚」と書くように秋が旬の魚です。秋になるとサンマを焼く匂いがあちこちで漂っていましたね。このように昔はそれこそ庶民の味方のような位置づけでしたが、最近では漁獲量も減少し、おいそれとは手を出しにくくなっています。

それを象徴するのが今年の9月10日に行われた「目黒のサンマ祭り」です。会場で供されるサンマ(全7000匹が何と無料!!!)は岩手県宮古市で水揚げされたサンマを会場まで運んできましたが、思いのほか漁獲量が少ないので、北海道産のものを運んできて、数量を確保したとのこと。さらにその翌週は宮城県の気仙沼で水揚げされたサンマを振る舞いましたが、前年に水揚げされた冷凍物を使わざるを得なかったとのこと。

このお祭りには毎年3万人以上が訪れるそうです。「タダだから」というのもあるのでしょうが、焼き立ての美味しいサンマはたとえ有料でも多くの人を引き付けるでしょう。

さらにいえば、都心部に住む人にとって「家でサンマを焼く」こと自体がとても困難です。なぜなら下手をすると室内に設置された火災報知器(煙を感知するタイプ)が反応するかもしれませんから。庶民の味方の食材なのに食べたいときは外食するしかない・・・、その欲求不満が祭りに足を運ばせるのでしょう。

田舎暮らしに憧れる理由の中に「炭火や七輪で調理したものを食べたい!」というのがあるようです。サンマ好きな人なら、広々とした庭先でウチワで扇ぎながら七輪で焼いたものを食べたいでしょうから。

都会暮らしの方が、「目黒のさんま」に登場する殿様にダブりますね。

メンテナンスフリー

2017年12月7日 

今となっては当たり前の発想も、当時は革命的な発想だったものは枚挙にいとまがありません。例えばコピー機やプリンターのインクをカートリッジ式に。これはCANONが生みの親なのですが、その発想に至った経緯というのが、

  1. (開発を始めた)当時はオフィス需要が主体だったが、いずれ小型化、高機能化に伴い、家庭需要が生まれる。
  2. 家庭での需要に対応しようとすると、消耗品部分へのメンテナンスに対応できる全国単位のきめ細かいサービス体制が必要。
  3. しかしながら地方の町の電気屋さんレベルで対応するのは困難。
  4. だったらいっそのことメンテナンスが不要になる仕組みにしよう。
  5. 使い切ったら終わりのカートリッジ方式にして、購入者は販売しているところで交換部品を手に入れてもらう。
と多少は脚色していますが、これが大まかな流れで、世に出たのは1982年のこと。当時の驚きが目に浮かぶようです。

さて住宅業界でも似たようなもので大きな革命が起きようとしています。それがメンテナンスフリー外壁。今や当たり前となったサイディング、伝統的な土壁も悪くはないのですが、石目調、木目調といった質感、そして色の選択肢の豊富さ、さらには耐火性や遮音性といった現代的なニーズも相まってサイディングが主流となっています。一定期間経過すれば色あせてしまい汚れが目立つようになりますが、張り替えたり、塗装をしたり、あるいは高圧洗浄といった手段を使うことで、比較的短期間の工期で、お色直しをすることが出来るのが魅力です。

ただしその費用は思いのほか高額です。本来の作業だけならいいのですが、建物の周囲に足場を組み、そして終わったらそれを撤去する、それだけでも大きなお金がかかります。そこでメンテナンスフリーという発想になるのは自然な流れでしょう。

しかしながら建物が存続している間、全期間無料というわけにはいきません。考え方としては、
  1. 耐久性を高めた劣化度の低い外壁の使用
  2. 光触媒などの手法を使った、汚れが落ちやすい外壁の使用
  3. 庇を長くして、外壁に対する日光や風雨の影響を低減させる
といった工夫でコストを出来るだけ抑えるようにしようという狙いです。まあそんなうまい話はありませんよね。

また外壁そのものだけに対策をしても実はダメ。継ぎ目の部分に用いるシーリング、サイディングを下地に固定する時に用いた釘の部分などなど、それ以外の部分の劣化は避けられません。

コピー機のようにいかないのは、工場の中で完成するものでなく、太陽の下、雨風に晒される住宅だからでしょうか。

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