2017年4月記事一覧

年収倍率と返済比率

2017.04.27

住宅を取得する時に、一度チェックしておきたいのが「年収倍率」です。取得するマイホームの価格(土地+建物)が、自分の年収に対して何倍なのか、ということです。

東京カンテイという会社が「都道府県別の新築マンション、中古マンションの年収倍率」を毎年公表しています。直近のデータによれば、岐阜県の場合新築・中古いずれも全国平均以下でしたから、岐阜県はまだまだ割安感のある地域といえるでしょう。(首都圏では軒並み10倍を超えています。)

ではここで年収400万円の人を考えてみます。岐阜県なら新築で2800万円ですね。仮に全額を住宅ローンで借り入れた(35年元利均等返済、っボーナス返済なし、金利2.5%)とすると、年間の返済額は約120万円なので、返済比率は年収に対して30%です。

一般的に理想的な返済比率は20%以内と言われています。そのためには①住宅の価格を抑える、②頭金をある程度用意する、この2つが基本となります。

①、つまり全額ローンなら先ほどと同じ条件の場合、住宅を1850万円程度にすることになりますし、②頭金を入れるなら950万円程度あれば良いということになります。なかなか厳しいハードルですね。が、ここで第三の対策があります。何か分かりますか?

答えは③年収の上乗せ。岐阜県の共働き率は約6割なので、この作戦がとれるケースは結構ありますね。先ほどのケースなら、あと200万円年収を上乗せできれば、2800万円のマイホームを取得しても、返済比率は20%になります。現実的にはこのパターンが多いでしょうね。

あくまでも1つの目安ですが、無理なく返していけるのはとても大切なことなので、上記の①~③をうまく組み合わせて、マイホームを取得して下さい。

 

空き家は早めに売りましょう

2017.04.24

一人住まいのお母さんが亡くなって、生まれ育った元自宅が空き家となる、今後どんどん増えそうな事例ですね。普通に相続すれば自分のものにはなりますが、『使う予定が全くないのに相続しても・・・』というのが正直なところではないでしょうか。

そうした悩みをお持ちの方の背中を押してくれるのが「相続した空き家の譲渡所得の3000万円控除の特例」です。極めて簡略化して説明すると、通常なら1000万円で取得した土地が2500万円で売れたら、差益の1500万円に対して譲渡税がかかるのですが、一定の要件をクリアした相続空き家なら3000万円まで非課税扱いなのです。

多くの地方都市が地価の長期下落に悩んでいる現状では、こんなに利益が出ることはごく稀のように思われるかもしれません。しかし、通常上記のようなケースでは、先祖代々引き継がれた土地の上に家を建てているでしょうから、買った時の値段など分かりません。そのような場合には売った時の値段の5%で評価します。つまり差額の95%が利益になるわけですから、この特例を使えるのは非常に大きいですね。

さてこの特例ですが、使える期間には一定の制限が設けられています。詳しくは以下のリンク先でご確認いただきたいのですが、今年の1月1日以降に相続が発生した方は、平成31年12月31日までに譲渡しないといけない、そうお考えいただければOKです。

実際に売りに出してからすぐに買い手がつく、そんなことは余程のことでもない限りありえないので、早めに決断された方が良いと思います。売るためにリフォームしたり、土地の測量をしたり、そんなことをしているとあっという間に半年くらい経過してしまいますので、併せてご注意下さい。なお旧い家屋で耐震性に?がつくなら、更地化して売ることも可能です。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

 

 

グランピングって・・・

2017.04.20

この1年くらいで少しずつ広がりを見せてきたものに「グランピング」という言葉があります。ひょっとすると来年には爆発的なブームになっているかもしれませんので、ここでご紹介しておきましょう。

  • グランピング・・・Glamping = Glamorous + Camping
直訳すれば「グラマラスなキャンピング」、つまり「自然の中で高級感のあるサービスを受けられるキャンプ」のことです。

キャンプというと、河原にテントを張ってバーベキュー、そんなイメージがありますが、グランピングは全く別物。例えばグランピングを体験できる「星のや 富士」のホームページを見ると、それがよく分かります。

その地域の自然に精通したグランピングマスターと伴に楽しむ、中身の濃いアウトドアライフ、そしてホテルのような高級なサービス、本当に贅沢な時間ですね。

ちなみに世界のグランピング施設はこんな感じです。溜息が出てきますね。

恵那市のように自然がまだ残っている地域は、グランピング的な視点での観光客誘致の余地がありそうです。

遺贈が増える!?

2017.04.17

新聞を読んでいると「相続」の文字が見当たらない日の方が珍しくなってきました。セミナーへのお誘いはもちろんのこと、読者の悩み相談コーナーなどでも以前に比べると、その話題が取り上げられる機会が増えています。長寿社会が進んだことで、もらう側、つまり子供の方が先に認知症になってしまうケースなど、他人事とは思えませんね。

さてそんな中で「遺贈」の価値が改めて見直されてきています。単純にいえば「私が死んだら、この財産を~~~に遺贈します。」という遺言状に基づき、財産を移転させるもの。関係者の遺留分を侵害しないこと、法的に有効と認められるには一定の形式を満たすことなど、幾つかの注意点はありますが、それさえクリアすれば、「あげたい人に確実に渡す」ことが出来ます。

遺言状というと、「犬神家の一族」に代表されるように、「かえって遺族の間に争いの種を増やす」ようなイメージがありますが、決してそんなことはありません。相続人に対する配慮を忘れなければ、問題が起きる確率は遺言状がない場合よりもずっと低いです。

最近では、資産家の方が社会貢献している公益法人などに、その遺産を寄付するケースが目立ち始めています。相続という方法では、被相続人と法人には血のつながりがあるわけではないので、遺産を承継させることが出来ません。その意味でも、非常に有意義な制度ではないでしょうか。

 

1.8倍になりました

2017.04.13

昨年末に「平成27年分の相続税の申告状況について」という内容で、国税庁からある数字が公表されました。

それによると、前年つまり平成26年分の相続税では課税対象が4.4%だったのが、平成27年には8%と大幅にアップしたとのこと。平成27年1月1日以降の相続より、基礎控除の見直しが行われた影響です。

そのため相続税収も約30%アップして、約1兆8000億円。5000億円ほど増えたのですから、びっくりしますね。

ちなみに平成25年度税制改正の際の試算では、税制改正に伴う税収増は2420億円と見込まれていました。誤差が2倍以上あるものを「見込み違い」の一言で片づけてよいものかと思いますが、国にとっては嬉しい誤算。株式市場が堅調だと金融資産の評価が大きく上乗せされますから、平成28年の相続税収も再び「嬉しい誤算」となるのは間違いありません。

地震保険

2017.04.10

このところ住宅絡みの損害保険料は上昇傾向にあります。今年は1月から地震保険料が見直しされています。

この地震保険、最近頻発している大きな地震の影響でしょうか、火災保険の契約時の加入率は6割を超えるほどになりました。全世帯でも3割近くが加入していると聞くと、地震保険に対するニーズがいかに高いか、そしていかに万一の事態を恐れているかを実感します。

ちなみに今回の見直しで保険料は全国平均で約5%アップしますが、岐阜県は逆に少しダウン。愛知県や三重県よりも保険料が低く、区分としては低い方から3番目で、北海道、青森、新潟、京都、兵庫、奈良と同じです。

なお地震保険は最終的に全国平均で19%アップします。いきなりは難しいので、3段階でアップしますが、今回はその第1弾。将来のアップに備えて、お金の方も準備しておきたいですね。

知っていますか?

2017.04.06

皆さんが車を購入されるとき、排気量とか燃費とか、様々なカタログスペックをチェックされたのではないでしょうか。あの車にするか、それともこの車にするか、価格・設備等を含め大いに悩まれたことと思います。

さて普通車の10倍程度の価格がする住宅についてはどうでしょうか。カタログスペックを気にしなかったわけではないと思いますが、オーダーメイドで作る以上、仕様・設備・価格の方に重きを置かれていたと思います。そもそもカタログ上での数値はあくまで参考ですしね。

では「住宅性能表示制度」をご存知でしょうか? 複数の住宅の中から1つのものを選ぶ、それを客観的に比較するために、このような制度があります。ではどのような性能が表示されることになっているのかというと、

  • 構造の安定性
  • 火災時の安全性
  • 劣化の軽減性
  • 維持管理・更新に対する配慮
  • 温熱環境・エネルギー消費量
  • 空気環境
  • 光・視環境
  • 音環境
  • 高齢者等への配慮
  • 防犯性
でランクを付けるようになっています。「耐震等級」という言葉を聞かれたことがある方も多いと思いますが、それも耐震性=構造の安定性の評価値というわけです。

現在、新築住宅の約4分の1が性能表示制度の適用を受けているそうです。これを受けることで、金利や補助金等の優遇を受けるチャンスが増えるからという理由ももちろんありますが、中古住宅として将来売却する場合の価格にも少なからぬ影響を与えますから、意外に大きなメリットですね。

見方を変えると、上記の10項目は家づくりにおいて見落としてはならないということです。全てを完璧にすることは事実上不可能ですが、リフォームする場合は10項目に対する自分たちなりの優先順位をつけて、工事を行って下さい。

自宅をリフォームする前に

2017.04.03

自宅のリフォームの目的が少しずつ変わってきています。原則として「自分たち家族のため」に行うものなのですが、中には「他人のために」リフォームする人もいて、そういう人たちが増えているのです。いったいなぜ「他人のために」自宅をリフォームするのでしょうか?

その多くは賃貸物件として貸すためのリフォームです。子供が独立し、別の場所で生活の拠点を構えると、現在住んでいる住宅は空き部屋だらけになります。暮らしている親世帯も、自身が高齢化すると、1階と2階を往復するのが、だんだん億劫になってきますよね。

そんな事情もあってか、空き部屋を少しでも活用しようと、自宅をリフォームして賃貸物件化し、家賃収入を得る人が増えている、そんなところです。

ここでこのようなリフォームを検討できる条件を考えてみましょう。

【条件】


  • 「(自宅が)駅に近い」などの理由で家賃を高く設定できる。
  • 「買い物が便利」等の理由で、人気の高い場所にある。

これはアパートや賃貸マンションを建設する場合の条件と同じですね。恵那市を例にとると、「現在と同じ学校区内」を指定されるお客様が多いので、大井小学校を筆頭に、長島小学校、大井第二小学校の校区内で、比較的学校に近い場所は検討する価値があります。

なおリフォームする場合ですが、1Fや離れ等にそのまま居住し続けるケースもありますが、思い切って住み替えるケースも少なくありません。住み替える場合は、①子世帯との同居、②身の丈にあった賃貸住宅への住み替え、③高齢者向け施設への入所、の中から条件に合ったものを選ばれています。

このエリアでは先祖代々の家にお住まいの方もたくさんいらっしゃいますので、自宅を出る、自宅を他人に貸す、そういうことに対する抵抗も非常に強いことと思います。ただし、それにこだわって経済的・精神的・肉体的負担の大きい暮らしを我慢し続けるのも考えもの。時代の変化を受け入れることも大切ではないでしょうか。