2016年7月記事一覧

北道路

2016.07.28

毎週のように折り込まれてくる不動産広告。「南道路、陽当たり良好!!」という文字を見る機会も非常に多いですね。太陽はお金では買えないものですし、特に長期間そこに居住することになると、陽当たりの良い物件、とりわけ道路や公園のように、そこに中高層の建物が築造されるおそれのない条件の物件は、金額が少々高くても、そちらを選びたくなるのは極めて自然なことです。(太陽の光を浴びるとセロトニンが云々・・・、という効果もありますね。)

ということで、真逆の北道路は人気がどうしても低くなります。では全く価値が低いのかというと、必ずしもそうではありません。以下に北道路のメリットを幾つかご紹介しましょう。

  • 南側の居室が多く取れる。(南道路は南側に玄関を作ることになるので。)
  • プライバシーが守りやすい。(南道路は窓から室内を覗かれやすい。洗濯物が丸見え・・・)
  • 屋外給排水工事がお値打ちになる。(南道路は南側に居室、北側に水回りを作ることが多いので、道路から給排水部までの距離が長くなりやすいので。)
  • 北側に駐車場を作ることになるので、南側はまるまる庭となる。
  • 日照条件が悪い分だけ、室内の建具(畳など)が長持ちしやすい。
  • 夏のエアコン代がお値打ちに。
こんなところでしょうか。なかにはこじつけっぽいものも混じっていますが、ご容赦ください。ちなみにエアコンについては、逆に冬場が気になるのですが、断熱性の高い家を作る方向でご検討下さい。

さて最後にもう1つのメリットを。それは「商売がやりやすい!」です。何のことか分からない方もいらっしゃるかと思いますが、ショーケースに生物(なまもの)を陳列する和菓子店や洋菓子店をイメージして下さい。商品の品質保持に日光は大敵ですよね。

併用住宅、とりわけ食べ物屋さんをお考えの方は割安な北道路を狙いましょう!

 

避暑地と言えば軽井沢!?

2016.07.25

夏の暑さはこれからさらに高まります。高温多湿の日本で仏教が受け入れられたのはお盆休み(=盂蘭盆会)が、労働条件の厳しいこの時期にあるからかもしれませんね。

さて夏休みに避暑地へと足を運ぶ方も多いでしょう。中でも軽井沢は名実ともに日本一の避暑地で、そのブランドイメージも相まってか、多くの観光客を集めているだけでなく、定住者も年々増加しているとのこと。現在は軽井沢町ですが、10年後には軽井沢市へと名称が変わっているかもしれませんね。

ちなみに軽井沢町と恵那市の気象データ(2015年)を比べると

  • 7月の平均気温   軽井沢:20.6度 恵那:24.5度(+3.9度)
  • 7月の平均最高気温 軽井沢:26.0度 恵那:29.8度(+3.8度)
  • 7月の平均最低気温 軽井沢:16.8度 恵那:20.6度(+3.8度)
  • 7月の日照時間   軽井沢:170.5時間 恵那:171.9時間(+1.4時間)
恵那の6月&9月≒軽井沢の7~8月、そんなデータが導き出され、『冬は結構寒さが厳しいのに、恵那市は結構暑いんだなぁ・・・』と思われますが・・・。

その一方でこんな見方もできます。恵那駅の標高は約270mで、軽井沢駅は約940mなので、その差約670m。100mごとに0.6度気温が下がると言われていますから、両者の標高を同じにすれば平均気温の差はなくなり、むしろ恵那市の方が低いくらいです。

ちなみに恵那市と中津川市のまたがる根ノ上高原の標高は軽井沢とほぼ同じ930mなので、軽井沢気分をお手軽に味わえます。キャンプも出来ますよ。

 

 

高額医療・高額介護合算療養費制度

2016.07.21

高齢社会が年々加速している日本では、医療保険・介護保険に係る費用もそれに比例して増えています。旧来の制度を維持するのはとても大変なので、昨年には一定の所得以上の方は介護保険の自己負担が2割になりました。(もともとは1割負担。)今後はさらに自己負担が増えることでしょう。

が、負担ばかり増えることを嘆いていても始まりません。自己負担が増えても、「増えすぎない」程度に緩和する制度があります。それが「高額医療・高額介護合算療養費制度」です。

この制度は8月1日~翌年の7月31日までに発生した、医療保険と介護保険の自己負担の総額が一定以上を超えた場合に、その超えた分を支給するものです。

重要なのは

  • 世帯内の同一の医療保険の加入者が合算の対象。
  • 医療保険と介護保険を合算して計算する。
  • 年齢や所得の区分により、負担限度額は変わる。
  • 医療保険、介護保険のいずれか一方の自己負担がゼロだった場合には適用対象外。
主にこの4点です。いちばん分かりにくいのは「同一の~」でしょうか。例えば自分は会社員で健康保険、奥様が自営業で国民健康保険、母親は公務員で共済に加入していると、それぞれ別々の保険なので合算できません。

実際にどの程度の負担総額なら対象になるのかは、それぞれ加入されている保険の窓口にお問合せ下さい。高齢者夫婦二人暮らし(どちらも後期高齢者)で、夫が介護保険、妻が医療保険を利用しているケースは意外と多いですよね。

ということで、間もなく年度末です。そろそろ決算資料をおまとめ下さい。

路線価と2割加算

2016.07.18

先日、平成28年分の路線価が公表されました。相続税(&贈与税)の算出に重要な役割を果たすものですので、相続税対策を意識されている方は既にチェック済みかと思います。

直近のデータによると、相続税の対象となる人の数は微増が続いています。お亡くなりになる方が年々増えていますから、これはある意味仕方のないこと。さらに相続人の方(つまり子供側)の人数が少しずつ減っていますから、自然と1人あたりの相続財産も増え、結果として納付しなければならない人も比例して増えているわけです。

さて皆さんは「2割加算」という言葉を聞かれたことがありますか? これは大雑把に言うと「被相続人の配偶者、親、子を除く相続人、つまり被相続人の兄弟姉妹、あるいはその子供=被相続人の甥・姪については相続税が2割加算される」制度のことです。

被相続人の兄弟姉妹に相続権が発生するのは、

  1. 法定相続人が被相続人の配偶者のみで、子供(代襲相続人である孫も含みます)や親がいない
  2. 法定相続人が被相続人の兄弟姉妹のみ(上のケースに加え、配偶者もいない)
こんな場合が代表的です。最近はお子様のいないご家庭も結構ありますから、2割加算の対象になることが結構あるかもしれませんね。

もちろん相続した財産以上に課税されることはありえないのですが、相続する財産の大半を占める不動産は、換金性が低い資産の代表ですので、思わぬ出費を強いられる可能性は十分にあります。(手元に現金がなければ物納(・・・お金がないので物=不動産で払います)という制度もないわけではありませんが。)

自分の家族の相続税対策はバッチリでも、別世帯の身内からの流れ弾で計算が狂う、そんなことがないようにしたいですね。

ちなみに以下の条件だと納付する相続税はいくらくらいになると思いますか?
  • (相続税評価額による)遺産総額:1億円
  • 法定相続人:被相続人の弟1人だけ
  • 各種の控除(未成年控除等)は考慮しない
この場合、通常の計算だけで何と1220万円もの相続税ですが、2割加算によってさらに244万円アップして、合計は1464万円! 路線価は自分の家庭だけでなく、身寄りのいない兄弟のもチェックしておく習慣をつけましょう。

ペアガラス

2016.07.14

前世紀末の1999年、日本におけるペアガラスの普及率(新築戸建て住宅の場合)は6割弱でした。それが今ではほぼ100%。断熱性や省エネ、遮音性等さまざまなメリットがありますが、それにしても「当たり前」になるとは驚きです。

最近ではリフォームでのペアガラス需要も高まっています。断熱性=冬の寒さ対策、というイメージがどうしても先行しますが(特に恵那市・中津川市のような冬の寒さが厳しい地域では)、実は夏にもペアガラスは効果を発揮します。

といっても、夏の暑さ対策のためには陽射しを室内に入れてはダメ。冬の陽射しは大歓迎ですが、夏はエアコンの利きを悪くするだけ。カーテンによる遮蔽をまずは心がけないといけません。

しかしこれだけでは不十分です。そもそもカーテン自体が熱を帯びてしまっているからです。そこで遮熱効果のあるペアガラス(例:Low-e ガラス)が登場します。性能の優れたものになると、室内に入る陽射しを約6割カット、紫外線も8割カットしてくれたりします。

昔はすだれで陽射しを遮っていました。が、防犯に気を使わなければならなくなった昨今では、窓を開けっぱなしにするわけにもいきません。太陽とは上手に付き合いたいですね。ちなみに田舎の我が家にはエアコンは1台もありません。夏は自然冷房、冬も自然冷房完備で暮らしています。

何度でも行きたくなる店

2016.07.11

どんな商売でも「リピーターを増やす」ことは、とても重要です。一見さんだけを相手にし続けて成功した商売はたった1つだけ、それは詐欺師です。(これを商売と言って良いかは、各自の判断にお任せします。)

ではリピーターを増やすにはどうすれば良いのか、その道しるべとなるのが以下のランキングです。

~二度と行きたくない飲食店ランキング~

『えっ!?』と思われたかもしれませんが、このランキングの『逆をやればいい!!』と考えていただければ・・・。

○5位・・・メニューの写真と現物があまりにも違う。

これは納得ですね。メニューを見て注文したのに、『違うものを頼んだのか?』とお客様に疑問を抱かせるようではダメ。質・量ともに詐欺はお客離れを呼ぶだけです。ということは、当たり前のことですが「写真と同じものを提供する」誠実さがリピーター獲得には不可欠です。

○4位・・・味、品質、量が値段と不釣り合い。

これも当たり前。いわゆるぼったくり的な値段設定や、『どうせお客様はわからないだろう』と舐めた真似をすると、このランキングに入ってしまいます。お客様の中には飲食店でアルバイトしていた人も多いはず。裏事情は意外とよく知っています。ということは、相応の価格設定で提供すればリピーターは自然と増えていきますね。

○3位・・・料理が美味しくない。

説明不要です。

○2位・・・店員の態度が悪い。

これまた説明不要ですが、あえてその態度の中身に触れると、

  1. やる気が感じられない。
  2. タメ口
そんなところで、さらに6位以下に別項目としてランクインしているのですが、
  1. 店員同士ペチャクチャ喋っている。
  2. 呼んでいるのになかなか来ない。
  3. 食べているのにさっさと片付けようとする。
こんな不満が『二度と行くものか!』という心理にさせるようです。どれもこれも共通しているのは、お客様に『(自分のことが)無視されている』と思わせてしまうこと。ということは、
  1. やる気を感じる接客。
  2. 敬語もしくは敬意を感じる言葉遣い。
  3. お客様に対する目配り。
これを徹底すると、リピーターが獲得できるわけです。このくらいの従業員教育が出来ないくらいなら、そもそも商売を始めない方が良い、とすら言えるでしょう。

さていよいよオオトリの1位ですが、何だと思いますか? おおかた出そろった感はありますが・・・。

○1位・・・店内にゴキブリがいた

まあこれは飲食店の話ですが、とはいえどんな商売でも相手に清潔感を与えることは大切ですね。海外の人からすると「日本人はとてもきれい好き(・・・例:道路にゴミが落ちていない)」というのが常識になっているくらいなので、ましてわざわざお金を払って楽しい時間を過ごそうという空間が「汚い」のは論外でしょう。リピーター獲得には「相応の清潔感」、まずは自分の机の周りから実践してみて下さい。

本当は長生き!? 木造住宅の寿命

2016.07.07

最近の住宅政策は、明らかに「中古住宅>新築」です。今ある資産を有効に活用しようということで、経済的な面はもちろん、環境面への影響も考慮されています。

さて、その根拠となっているのが住宅の平均寿命で、「日本は26年、一方アメリカは44年、イギリスに至っては75年」という数字。確かにこの数字だけを見ると、日本がいかにストックを無駄にしているのかということがよく分かります。

が、これは一種の数字のトリックで、このデータは「固定資産税台帳」をもとにしているのですが、建築年次(・・・台帳に掲載されるようになった)と除却年次(・・・台帳に掲載されなくなった)の差から算出されています。(ちなみに過去5年分の平均値とのこと。)

ということは築100年の立派な家は、ずっと台帳に載りっぱなしなので、統計の対象にはなりません。対象となるのは除却されたとき、つまりようやくその時点で110年という数字がデータとなります。

考えてみれば、筆者の自宅周辺で築26年で家を建て替えた人はほとんどいません。本来の平均寿命は明らかにもっと長くないとおかしいですね。そもそも人間の平均寿命は「0歳時点の平均余命」ですから、似て非なるものなのです。

そこで、ある大学教授が本来の意味での「住宅の平均寿命」を調べました。そうしたら40年を超える数字が出てきたそうです。地震をはじめ、台風による風水害などに事欠かない日本で、アメリカとほとんど変わらぬ数字なのですから、これは誇っていいですね。

ウーバー?

2016.07.04

時代の変化は何も住宅・不動産業界に限ったことではありません。例えばタクシー業界で、ウーバーと呼ばれるサービスの利用者が増えています。

厳密にいうと、ウーバーはタクシーから派生したサービスではなく、よく似たサービスを提供する別物です。というのも、一般の人が自家用車を使って、送迎サービスを提供するから。俗に白タクと呼ばれるものと同じですね。

特徴的なのはスマートフォンからアプリをダウンロードし、クレジットカードで精算するところ。さらに運転手が5つ星で評価されたり、位置情報から現場への到着時刻も表示されるのも今風です。

サービスの発祥はやはりアメリカですが、人気を集めている理由に「若者の車離れ」があるとのこと。都市部で車を保有するのは経済的な負担が大きいですし、そもそもそんなに利用頻度が多いわけでもありません。公共交通機関の利用がしづらい、あるいは場所がわかりずらい、そんな時だけウーバーを利用すればよいので、非常に合理的です。

付け加えると、アメリカでは「免許を持たない若者」が増えているそうです。日本以上に車社会であるアメリカで、このような現象が起きているのはとても驚きます。

が、これも一昔前の「広い家に住み、大きな車を乗り回す」という価値観が色あせて見えるから。第二次大戦後のある時期には、世界のGDP全体の50%を超えていたこともあるアメリカも、今の若者たちが生まれるころには25%前後にまでその比率を下げていました。お金に対する価値観が違っていても納得です。

日本でも若者の住宅離れが進んでいるといわれています。また一部の地域を除いて価格の長期下落傾向に歯止めがかからない土地も、資産としての魅力が減って、取得意識が低くなっています。

そういう時代の流れを掴んだ新しいビジネスチャンス、ウーバーを見習ってみてはいかがでしょうか?