2016年1月記事一覧

恵那市の不動産事情~その9~

2016.01.28

恵那市長島町、これを「ながしまちょう」と読むと地元民でないことがすぐに分かってしまいます。正しい読み方は「おさしまちょう」ですが、この間違いは恵那市外の人にとって仕方のないものだと思います。

さて恵那市中心部の西側部分が長島町ですが、大井町と比べると少しだけ発展の速度は遅いエリアでした。しかし二番手の強みというのでしょうか、市内の大型公共施設は長島町に集中しています。そして大崎地区の区画整理地には中~大型の商業施設が目白押しで、恵那市で最も地価の高いエリアとなっています。また賃貸物件の賃料も市内では一番。中高層の賃貸物件が多く、また低層でも築年数の浅い賃貸物件が多いのもその特徴です。

一方で売買物件に目を移すと、大井町より分譲地、中古住宅の少ないエリアです。世帯数では遜色ないですし、面積に至っては大井町の3倍近くあるのに、です。これは「車社会に適合した物件」への住み替えニーズが、大井町より低いことが一因でしょう。(つまり長島町内では「車社会に適合した物件」のストックが多いということです。

長島町への住み替えで悩ましいのが学校の問題。長島小学校と恵那西中学校のどちらにもアクセスが良好という場所は原則としてありません。子育て世代にとっては頭の痛い問題ですね。

 

 

失敗しない住宅改修、基本の基本~手すり設置その1~

2016.01.25

最近は新築住宅でも手すりの設置が標準仕様になっています。アパートでも外の共用階段、そして室内のトイレやお風呂に設置されているケースも珍しくなくなりました。そんな手すりですが、介護保険の住宅改修を目的とするのであれば、押さえておくべきことがいくつかあります。

そもそも手すりを設置する目的は何でしょうか? 介護という言葉をキーワードとして考えるなら体の機能の衰えた人のことをまず思い浮かべる必要がありますね。

まず1つ目の目的は「バランス保持による転倒防止」です。健康な方でも何かにつまづいて転びそうになったとき、思わず手をつこうとします。壁があれば壁に、そして手すりがあれば手すりにという風に。要介護状態の人に限らず、健康な方にとっても手すりはとてもありがたいものだということが分かります。

次に2つ目の目的、ずばり「安全な移動の補助」です。廊下や階段等に連続して長い手すりが設置されますが、これはいわば「転ばぬ先の杖」。第1の目的が「転びそうになったとき」、第2の目的は「そもそも転ばないようにする」、そんなところでしょうか。この2つの目的をくれぐれも軽視しないで下さい。

その他の注意点として1つ挙げておきたいのが、屋外の手すり。丈夫さに惹かれて金属製の手すりを設置する例が間々見られますが、真夏にはヤケドしそうなくらい熱くなりますし、真冬はその逆。結果、手すりを握っての「バランス保持」、「安全な移動」が難しくなります。選び方には細心の注意を払ってください。

 では最後に1つ問題です。手すりにかかる荷重は、その人の体重の約何倍と言われているでしょうか?

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中津川市の不動産事情~その8~

2016.01.21

全国的な傾向ですが、地方都市の多くが人口減に悩んでいます。中津川市も例外ではなく、ここ数年の平均ですが500人ずつ総人口が減少しています。が、その傾向を無視するかのようにここ数年人口が増加している地区があります。

それは坂本地区。字名でいうと茄子川(なすびがわ)、千旦林(せんたんばやし)というエリアです。全国的にはリニアの新駅が予定されている地区として知られています。しかしリニア云々はまだ先のことで、増えている要因はもっと別のところにありますね。

まず考えられる理由として地区内にある中津川中核工業団地の存在。平成4年をもって分譲は終了しましたが、現在3500名の雇用を生み出しており、単身者等が近隣の賃貸物件に居住するケースも多いです。

また、この地区の主要幹線道路である国道19号線が数年前に片側二車線化されたことも人口増の背景です。それ以前は恵那~中津川間で一度渋滞すると30分くらいかかっていましたが、今ではほとんど渋滞もなくなり所要時間も半分程度。中津川市の西端に位置する坂本地区も市内中心部への通勤でそれほど時間がかからなくなりました。もちろん隣接の恵那市内の職場に通うのもさらに便利になりました。

次に保育園・幼稚園の数。坂本地区には公立の保育園が1つ、私立の保育園が2つ、そして公立の幼稚園が1つと、働くお母さんの居住意欲を増進させる材料が揃っています。実は坂本地区は就学前(=小学校入学前)人口の増加が著しいのですが、それも納得です。

そして人口増は社会資本を呼び込みます。これが第3の理由。下水道の整備1つをとっても、人口の増えている地区、人口の減少している地区、どちらに優先的に税金を投下すべきかは自明の理でしょう。

最後に挙げるのは新しい賃貸物件が多いということ。既成の市街地では簡単に造れない賃貸物件も、坂本地区では比較的容易で、しかも家賃設定は他のエリアと遜色ないので、良い循環が生まれています。それを見越してか、ここ数年で商業系の施設が随分と増えて、さらに利便性がアップしています。最寄り駅まで徒歩30分以上の場所がなぜか発展するという典型的なパターンで、坂本地区は今後のリニア関連需要も含め、しばらくの間中津川市で最も熱いエリアとなりそうです。

住宅改修

2016.01.18

介護保険を使っての住宅改修は主に5つの分野に大別できます。

  1. 段差解消
  2. 手すり設置
  3. トイレ(便器、向き)
  4. 床の滑り止め
  5. 引き戸
本人負担は年収要件で1割又は2割負担で対象となる工事費の上限は20万円まで。これには消費税も含まれます。

ということで、本人の負担は2万円又は4万円が上限。なかなかお得な制度ですが、何度も繰り返し使えるわけではないので、「ご利用は計画的に」行う必要があります。(例外的に複数回受けられる場合もありますが、かなりのレアケースです。)

そしてこの制度を使うためには「介護認定」が当然ながら必要となります。極端にいえば寝たきり状態でも、認定を受けていなければ、この制度を利用することは出来ません。

いずれにせよ物事には順序というものがあります。国から保険の給付を受けるというのは、つまりそういうことなのです。

恵那市の不動産事情~その8~

2016.01.14

恵那市が現在の形になったのは平成16年10月25日の市町村合併の時まで遡ります。このとき、旧恵那市+恵那郡5町村(岩村町、山岡町、明智町、上矢作町、串原村)=現在の恵那市、となったわけです。

その恵那市の中核となるのは恵那市大井町。江戸時代には中山道大井宿をはじめ、街道沿いには本陣が置かれるなど商業地としての歴史もあります。

現在恵那市大井町には大井小学校と大井第二小学校(以下「第二小学校」)という2つの小学校があります。大まかにいうと中央高速道路より南が大井小学校、北側が第二小学校です。(あくまでも大まかにいえば、です。)第二小学校はその名称が示すとおり、明治6年に開校した大井小学校が昭和56年に分離してできました。分離したのはもちろん児童数の増加、そして郊外の開発が進み始めて、通学距離が伸びたことによるものです。

では簡単に不動産会社の立場から、それぞれの小学校を分類してみましょう。

 項目  大井小学校 第二小学校 
 位置  中心部  郊外
 駅 徒歩圏内  遠い 
賃貸物件 比較的古い   比較的新しい
  分譲地の供給 非常に少ない   多い
「結婚を機に賃貸物件に居住され、やがて子供の成長に伴い住宅を取得する」、これはどこでも見られる例ですが、その時にしばしば問題となるのが学校区の問題。利便性を重視して大井小学校区の賃貸物件にお住まいの方も多いのですが、売り地はまずありません。

そもそも市街地ですから空き地はほとんどなく、あっても近隣の商業・事業系施設の駐車場で、住宅地の新規分譲はまずありません。需給関係でいえば需要過多という状態。親とすれば子供の交友関係、そして親同士の交友関係が重要なのでしょう、その気持ちはよく分ります。

一方の第二小学校。こちらは郊外の豊富な空き地を燃料として広がってきた地域が学校区です。当然ながら新しい建物が多く、賃貸も今の車社会に適合した物件が多いです。そのせいか児童数でも第二小学校>大井小学校。中心市街地の空洞化は恵那市に限ったことではありませんが、大井小学校もその厳しい影響を受けています。

いずれ住宅を取得するまでの準備期間として賃貸物件に入居されるお客様は多いですが、小学校に上がる前までに取得するのか、それとも保育園に入園するまでに取得するのか、大井町にお住まいの方はこのような事情をよく踏まえた上でご検討して下さい。

成人の日

2016.01.11

今日は成人の日です。一昔前は厳かさや重みがあった成人式も、すっかり様変わりし、保育園の入園式の方がよっぽどマシに思えるニュースを聞くのが最近の恒例行事となりました。

そんな成人式がさらに変化しそうに思えるのが「成年=18歳」という動きです。もしそうなったら、高校の卒業式と同時開催というケースも出てくるでしょう。

さて簡単に「成年」といいますが、「成年」か「未成年」かでは、想像以上に大きな違いがあります。例えば不動産の世界でいえば、賃貸借や売買といった法律行為について「一人前」扱いされますから、18歳の人が契約を締結すれば、「知らなかった・・・」では済まされません。「保護者(親権者)の同意」によって、保護されてきた未成年の18歳とは違うのです!

「大人扱い」されるということは、大きな権利を手にする代わりに、それ以上に大きな義務と責任も背負います。世の中は善人ばかりではありません。経験が少なく、うまい話に無防備な若者をだまそうとしている人たちがいることを忘れないで下さい。

 

 

年収倍率はどれくらい?

2016.01.07

㈱東京カンテイが、「都道府県別 新築・中古マンション価格の年収倍率」を毎年公表しています。最新版の「2015」によると東京では、新築マンション価格の年収倍率が10倍を超えていました。これはかのバブル期並みの数字だとか。

といっても当時と今とでは状況が大きく異なります。当時は「価格上昇、年収上昇」タイプで、価格の上昇速度に年収のそれが追いつかなかったことによるもの。一方、現在はというと「価格上昇、年収下落(横ばい)」による相乗効果。表面的な数字を追いかけると、事実を見誤ってしまうので注意してください。

ちなみに岐阜県はどのくらいだと思われますか? 新築・中古それぞれ考えてみてください。(東京の中古は約7.6倍です。)

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中津川市の不動産事情~その7~

2016.01.04

中津川市も恵那市同様、分譲マンションはほぼゼロに等しく、郊外に大型団地もありません。地元の不動産会社が造成した小規模な分譲地が新規に住宅を取得する層を支えているのも、これまた恵那市と同じです。

ただし中津川市は恵那市よりも中古住宅の供給が多い場所です。取引された件数(最近の成約物件)だけを見ればほとんど変わらないくらいですが、中身を見ると恵那市の物件はバブル期に取引された別荘地(例:岩村町)の占める割合が結構あるのに対し、中津川市の場合はある特定の属性の物件に取引が集中しているわけではありません。「選択肢の受けが広い」ので、恵那市よりも中古住宅に流れる層は多いでしょう。

そんな中津川市の不動産事情を大きく変えそうなのがリニア開通。中津川市内に予定されている駅から東京(品川駅)までは約1時間。現在の中央線(中津川→名古屋)よりも短くなります。どのくらいの本数が停車するのか分りませんが、東京への通勤という選択肢は充分考えられます。

さらに通学という点でも革命的な状況になります。大学進学時はほぼ100%賃貸物件等への移住だったのが、中津川市に定住したまま通える人たちが増えます。こうなってくると郊外での大型団地開発と駅までの公共交通機関(バス輸送)というお馴染みのパターンが見られそうです。

中津川市にはもう1つプラス要因があります。駅だけでなく車両基地も設置される予定ですので、多くの雇用が発生し、当然ながら賃貸物件、売買物件のニーズも今とは比べ物にならないレベルになります。

今のところ周辺地で目立った地価上昇や大型の(投機的な)取引はありません。計画では9割近くが地下のトンネルを利用しますので、その影響はあるでしょう。既に着工したリニア事業がもう少し進むと、いろいろな所で表面化するはずです。

年始に

2016.01.01

あけましておめでとうございます。本年もどうぞ宜しくお願いいたします。

年始早々、小難しい話をするのは気が引けますので、ここは「新年にふさわしい」頭の体操を一つ。

問題:「日」という漢字に棒を一本足して出来る漢字は幾つ? 棒は縦・横・斜、そして曲線でも構いません。

この時期すぐに思い浮かぶのは「元旦」の「旦」ですが、それ以外に幾つあると思いますか? 意外に多いですよ。

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