2015年10月記事一覧

毎年4%ずつアップします。

2015.10.29

今年の4月にある数値が公表されました。

平成27年度:5514円 ⇒ 平成37年度:8165円(予定)

10年で48%アップ、対前年比4%アップが10年続くとこんな数字になります。さあ、この数字の正体はいかに??? (貰える方の数字ならとても嬉しいですね。)

答えは第1号被保険者の介護保険料の月額負担。介護保険における第1号被保険者とは、65歳以上の高齢者のこと。公的年金の受給額がこんなペースで増え続けることはまずありえないので、生活費に占める負担はどんどん重くなっていきます。

公的介護保険財政の厳しさは周知の通り。財政改善のためには収入を増やすか、支出を減らすか、それ以外の方法はありません。といって支給を減らすのは人命に関わることもありますので容易ではありません。結局収入を増やすのが最も有力な方法ですから、老後のライフプランはそれを見越しておかないといけません。

 

中津川市の不動産事情~その2~

2015.10.26

恵那駅の改札口と中津川駅の改札口を出たとき、「何か」が大きく違っていることに気づきます。それは駅前通りが平坦な恵那市、恵那山の方角に向かって急な登り坂が続いていく中津川市、そんな違いです。

地形上の違いは、中心市街地の街並みに意外なほど大きな影響を与えています。中心部に平坦地が多い恵那市は中~大型の商業店舗が作りやすい利点があります。恵那市にユニクロがあって中津川市にないのがその代表例。この地域は車社会ですが、郊外型店舗の生命線である駐車場も作りやすい利点があります。土地に高低差があると、造成にもお金がかかりますしね。 

そんなわけで駅まで徒歩10分圏内にある全国規展開している商業施設の種類とその規模は恵那市の方が上です。国道19号線という幹線道路沿いでは中津川市に軍配が上がりますが、これもその周辺の平坦地の規模と比例しています。

現在は駅前の小規模店舗より、郊外の大型店舗に人が集まる時代です。恵那市もしくは中津川市で新規の出店を考える際には、業種がロードサイドなのか、それとも別の形態なのか、そのことをよく把握してからにした方がいいですね。

 

恵那市の不動産事情~その3~

2015.10.26

恵那市は中津川市よりも都市化が遅れた地域です。その分社会資本の整備も遅れましたが、その分新しい時代に適合する社会資本への投資が行われてきました。

一例を挙げると、恵那市岩村町の下水道。市町村合併前は恵那郡岩村町でしたが、この地域ではその普及率が平成14年時点で既に97%を超えていました。コンパクトな町だったこともありますが、「遅れているところほど社会資本が整備されている」好例です。

そんな恵那市は住宅地の日照条件でも、中津川市より恵まれている場所が多いです。中津川市は中山道に沿って集落が形成されてきた箇所が多いですが、南に恵那山を臨む環境であるため、土地としては北垂れ(北が低く、南が高い土地。南側の隣家の方が地盤が高いため、日当たりは悪くなる。)のところが結構あります。平成になって造成されたような分譲地ではそういう例は少ないですが、「土地なら何でも良かった」バブル時代は贅沢は言えなかったので、北垂れの住宅が数多く供給されてきました。

一方の恵那市、駅前の中心部は平坦です。新しく土地を取得する人は、比較的安価な駅北部の山すその土地を開拓した分譲地を求めました。こちらは北側に山を背負った南垂れの土地。日当たりはもちろん眺望もなかなかのもの。中心部を見下ろす場所に立っていて、しかも中心部は平坦なので市内が一望でき、そして視線の遠く先には山なみがある、そんな場所が「新恵那市民」の居住地となってきました。今ではその子世帯、あるいは孫世帯がそのさらに外周上の分譲地で暮らし始めています。

重要事項説明のIT化

2015.10.22

消費者契約法成立後、どんな業界でも契約の前に「重要事項説明」が行われるようになりました。そのため不動産における重要事項説明もお客様からすれば「またか」と思われているでしょうが、この業界では消費者契約法成立のはるか以前から重要事項説明を義務付けられていましたので、我々からすると「ようやく時代が追いついた」といったところです。

そんな不動産における重要事項説明がさらに時代の一歩先を行こうとしています。通常は対面で行われる重要事項説明を、PCの画面を通じての説明にしてみてはどうか、という検討が行われているのです。

皆さんも一度は通った道かと思いますが、大学に合格した後のアパート探しを思い出してみて下さい。日帰りで行けるところなら良いのですが、進学先によっては宿泊前提で探さなければならないケースもあったはずです。そして見つけた後に改めて重要事項説明を受けなければならず、交通費が勿体無いという理由で通常は引越しと同時だったりと、かなり乱暴なスケジュールの中で綱渡りをしながらの転居をすることになります。

IT化により、この辺りの問題が解決されれば助かる人も非常に多いはず。海外と取引を行う企業ではスカイプは今や必須のツールとなっていますので、そのノウハウが不動産取引でも生かされることを期待します。

恵那市の不動産事情~その2~

2015.10.19

 「木曽路は全て山の中である。」、この有名な一節は恵那市にも当てはまります。中山道46番目の大井宿が現在の中心市街地の元となり、本陣も置かれていました。

この大井宿ですが往時は美濃16宿、つまり岐阜県内の中山道の宿場町、の中で最も栄えていたと言われています。その理由は何だと思いますか?

答えは簡単、単に当時の旅行者にとって一番休憩を取りたくなる場所だったから。仮に京都から江戸方面への旅だとしましょう。1つ手前の大湫宿は、現在の瑞浪市。この地域の市境は通常険しい山や峠のある場所ですから、大湫宿から大井宿までは結構な難所だったわけです。朝、大湫宿を出ると大井宿に到着するのはちょうどお昼時。歩き疲れてお腹も減った旅人がのどを潤し、胃袋を満足させる場所、それが大井宿だったわけです。そして当日の宿泊先は隣の中津川宿。険しい木曽路を行く準備として、当時はこれが一般的だったはずで、この旅行プランは、かの和宮ご一行様も選んでいます。

いわば現代版SA(サービスエリア)が恵那市、PA(パーキングエリア)が瑞浪市、中津川市だったわけです。もちろん宿泊場所としても栄えてはいたのですが、あくまでもターゲットはランチ客。徒歩で夜間に移動することが困難だった時代ならではですが、今でも通用する商売の秘訣ではないでしょうか。

成年後見制度

2015.10.15

高齢者人口の比率が高まる一途なのは周知の通りです。当然ですが、それに比例して不動産取引でも「対高齢者」という機会が増えています。中古住宅の売主と買主双方が高齢者というケースも珍しくなくなるでしょう。

そんな時代背景もあってか、取引の際に注意しなければいけないケースも増えています。それは取引相手に「正常な判断能力があるか否か」ということです。不動産の売買というのは特に注意が必要です。何といっても取引の金額が大きいですから。

高齢者に限りませんが、正常な判断能力のない人を民法では「行為無能力者」として特別に保護しています。高額な買い物を勝手にされたり、あるいは大切な資産を勝手に処分できなくするためです。未成年者や成年被後見人がその代表です。そしてその保護としてよく利用されるのが成年後見制度です。今後の業界では不可避の制度です。

よく質問を受けるのは要介護状態の場合はどうかということ。皆さんはどう思われますか?

ここで問われるのはあくまでも判断能力について。車椅子に乗っている人であっても判断能力が正常なら通常の取引で大丈夫ですが、たとえ介護とは無縁なくらい健康な人でもたった一箇所、つまり脳の判断能力に欠陥があればアウト。そこを間違えないようにしないといけません。

ある調査によれば「高齢者の10人に1人が認知症」とのこと。そんな時代なのですから、「話が違う」といって後でひと悶着起きないように、相手の判断能力を事前によく確認しましょう。

中津川市の不動産事情~その1~

2015.10.12

前々回のブログで恵那市の不動産事情を少しご紹介しました。では中津川市はどうでしょうか?

基本的には恵那市と大きくは変わりません。ただし、特急しなのが基本的に停車する駅(中津川駅)と、1日数本しか停車しない駅(恵那駅)という違いからもわかるように、大企業の支店・支社が恵那市内よりはずっと多いため、転勤族は一定数存在します。ここが大きな違いです。

従って中古住宅の出る数は恵那市よりも多いです。世帯数そのものも中津川市が2万9千世帯強で、恵那市が1万8千世帯強と、1.6倍の規模。この辺りの違いも大きな要因です。あくまでも中古にこだわるなら、中津川市の方が選択肢は多いでしょう。

新築の建売や分譲地の供給については恵那市並(ただし市場規模分の差は存在)とお考え下さい。

 

サービス付き高齢者向け住宅

2015.10.08

通常の賃貸物件では「高齢者入居」に対して、あまり肯定的な対応をされません。理由は幾つかありますが、やはり一番大きいのは「物件内での事故」でしょうか。事故というのは遠まわしな言い方で、要は「死亡されるリスク」のことです。特に独居老人の場合には、そのリスクを重く見られます。

私は以前「物件内で独居老人が自然死した中古住宅の売買」を依頼(亡くなられた方の娘さんから)されたことがあります。通常の5割くらいでようやく売却できました。発見されたのが死亡時から3日程度経過していた、そんな記憶がありますが、「たった3日」であってもそのくらいの価格差が生じてしまうのです。

若年層に貸しても自殺云々のリスクは常に付きまとうので、高齢者だけにノーを突きつけるのは理不尽ではありますが、仮に物件内で病死したとして、そのままスンナリと入居はなかなかいかないことには変わりありません。といって高齢者人口の増加は日本の人口構造からすればもはや抗うことの出来ない流れであり、何とかして受け皿を作っていきたいところです。

ということで数年前から「サービス付き高齢者向け住宅」という制度が始まりました。以前から「高齢者の入居を拒否しない賃貸住宅」の制度はありましたが、それをより実情に合わせてブラッシュアップしたものです。

https://www.satsuki-jutaku.jp/index.php によれば、恵那市で3施設97戸、中津川市で1施設60戸とまだまだ少ないですが、高齢者向け賃貸は今後確実にニーズの増える市場。土地活用の一環として検討してみてはいかがでしょうか?

 

 

恵那市の不動産事情~その1~

2015.10.05

恵那市で不動産をお探しの方が実感されること、それは

  1. 売地が多い。
  2. 新築の建売住宅もそれに次いで多い。
  3. 手ごろな中古住宅は意外に少ない。
  4. 一戸建ての借家はそれ以上に少ない。
おそらくこの4つに集約されると思います。それにはちゃんと理由があります。

まず先に3、4についてその理由を。これは県庁所在地や政令指定都市のように、全国規模の法人の支社・支店がほとんどないため。転勤族の多い地域では、居住していた戸建てやマンションを手放したり、貸したりということが多いですが、それを期待することはできません。

ということで、住宅取得意欲のある20代後半~30代前半の方向けに、1や2が市場に供給されます。供給が多いということは価格競争が激しくなるということですから、新築の建売住宅が無理なく購入できるわけです。

こうなると中古住宅は厳しいです。誰しも新築の方がいいですからね。結局、売りたいと思っても新築の建売価格の圧力で、希望の値段よりも2割程度は低くしないと市場には出せません。結果、売ることをあきらめて現状を容認するわけです。(住宅ローンの残債が残ってしまいますから。)

恵那市で不動産をお探しの方は、こんな事情をまずは頭に入れてから、どのような選択をされるかをお考え下さい。

秋の歌

2015.10.01

「秋の田の~」、かの百人一首の冒頭を飾るのがこの歌です。百人一首には「秋」という言葉を使った歌が十首ありますが、これは春=3、夏=3、そして冬=1と比べれば一目瞭然でダントツ。秋というのは日本人の心を大きく動かす季節のようです。

もっともこれには和歌ならではの裏事情もないわけではありません。「秋=飽き」といった掛詞が使いやすかったから。「飽く」というのは今の時代では「飽きる」とイコールの意味だと思われますが、古えの時代では「充分に満ち足りる」、「満足する」という意味でした。「秋」に置き換えてみると、「秋=満ち足りる、満足する」、つまりこういう季節なのでしょう。

秋は満月を愛でる季節でもあります。なぜかは、もう分りますね。